Что нужно знать про нарушение сроков передачи объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, который предусмотрен договором (такой срок должен быть единым для всех потребителей, которым застройщик обязан передать объекты, входящие в состав МКД).

Передача застройщиком объекта и принятие его потребителем должно осуществляться после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по подписанному сторонами передаточному акту (или иному документу о передаче) не позднее предусмотренного договором срока. При этом договором может быть установлено право на досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у потребителя, принявшего жилое помещение от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, с момента передачи помещения по передаточному акту, а у застройщика – с момента выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (ч.2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ).

Порядок передачи объекта долевого строительства

1. Уведомление потребителя о принятии объекта.

Застройщик не менее чем за месяц до наступления срока передачи объекта или не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта (если он предусмотрен договором) обязан направить потребителю сообщение о завершении строительства и о готовности объекта к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях такого бездействия.

Сообщение может быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному потребителем почтовому адресу или вручено лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за месяц до установленного договором срока передачи.

Потребитель, получивший сообщение обязан приступить к принятию объекта в указанный в договоре срок, а если такой срок не установлен в течение 7 рабочих дней со дня получения документа.

До подписания передаточного акта (иного документа о передаче) потребитель вправе потребовать от застройщика составления акта с указанием несоответствия объекта установленным законом требованиям или условиям договора и отказаться от подписания до исполнения застройщиком обязанностей, установленных ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ).

2. Уклонение потребителя о принятия объекта.

Если потребитель уклоняется от принятия объекта или отказывается принять объект (кроме вышеуказанных случаев), а застройщик обладает сведениями о надлежащем извещении потребителя (возвращено заказное письмо об отказе в получении адресатом или в связи с отсутствием адресата по указанному адресу), то он вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта (исключение - досрочная передача) по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта.

При этом риск случайной гибели объекта признается перешедшим к потребителю со дня составления одностороннего акта (или иного документа о передаче объекта).

3. Изменение сроков передачи объекта, установленных договором.

Если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения срока обязан направить такую информацию потребителю и предложение об изменении договора. Изменение срока передачи объекта осуществляется в порядке, установленном ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации. При этом законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

Следовательно, если потребитель не согласен с изменением срока передачи ему объекта долевого строительства, то застройщик вправе требовать изменения условий договора в судебном порядке (п. 2ст. 452 Гражданского кодекса РФ). При этом понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством.

4. Инструкция по эксплуатации объекта.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является неотъемлемой частью передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Предоставление потребителю документов должно осуществляться в наиболее доступной для последнего форме, которая может быть предусмотрена договором участия в долевом строительстве.

Ненадлежащим исполнением обязательств по передаче объекта застройщиком является:

- отказ или уклонение застройщика от передачи объекта;

- передача потребителю объекта в эксплуатацию в отсутствие разрешения на ввод (даже при условии его письменного согласия);

- передача объекта без инструкции по эксплуатации объекта долевого строительства.

За нарушение передачи объекта в предусмотренный договором срок застройщик уплачивает потребителю неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (действующей на день исполнения обязательства) от цены договора за каждый день просрочки в двойном размере. Размер неустойки не может быть уменьшен соглашением сторон.

Кроме этого, за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по договору потребитель вправе потребовать возмещения причиненных ему убытков в полном объеме (например, убытки, связанные с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства и др.).